부동산 대출규제 총정리: DSR부터 지역, 지방, 전세까지 완벽 정리 (2025년 기준)

2025년 하반기부터 부동산 대출 규제가 대대적으로 개편됩니다.
DSR(총부채원리금상환비율) 기준 강화, 전세대출 보증비율 하향, 정책대출 한도 축소, 수도권·지방 간 대출조건 분리 등
실수요자 중심의 대출만 허용하는 방향으로 제도가 바뀌고 있습니다. 아래에서 대출 목적별, 지역별로 핵심 사항을 정리해 드립니다.

정책 브리핑 자세히 보기👆

부동산 대출규제 요약정리 (2025년 기준)

2025년 시행되는 대출규제는 목적별·지역별로 적용 범위가 다릅니다.
아래는 대출 종류별 핵심 규제 내용을 요약한 표입니다.

① 주택담보대출(주담대)

수도권 및 규제지역
- 한도: 최대 6억 원
- 조건: 1주택자만 가능, 기존 주택 6개월 내 매각 및 전입 의무
- 만기: 30년 이하 제한
지방 비규제지역
- 대출 한도 제한 없음
- 전입 의무 없음

② 전세자금대출

수도권·규제지역: 보증비율 90% → 80%로 축소
소유권 이전이 수반되는 전세대출: 대출 불가
2025년 하반기부터 일부 전세대출도 DSR 규제 포함

③ 정책대출 (디딤돌·버팀목 등)

대출 한도 축소
- 일반형: 2억
- 생애최초: 2.4억
- 신혼부부: 3.2억
- 신생아 특례: 4억
LTV 70% 적용 유지
전입 의무 조건 포함

④ DSR 규제 확대

현재 스트레스 DSR 2단계 시행 중
2025년 7월부터 3단계 확대 시행 예정
- 정책대출, 전세대출까지 포함
- 제2금융권 대출, 기타 대출 포함 가능성 있음

부동산 대출규제 총정리: DSR부터 지역&#44; 지방&#44; 전세까지 완벽 정리 (2025년 기준) — 부동산 대출규제 총정리: DSR부터 지역, 지방, 전세까지 완벽 정리 (2025년 기준)

DSR 규제란? 총부채원리금상환비율 기준 확대

DSR은 개인이 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로, 대출 가능 금액을 직접 제한하는 기준입니다.

기존에는 주담대 위주였으나, 최근에는 전세대출, 신용대출, 정책대출까지 확대 적용되고 있습니다.

스트레스 DSR 3단계: 이자상승을 반영한 원리금 기준 적용 예정
고정금리 외에도 변동금리·전세대출도 한도 축소 예상

지역별 대출 규제 비교: 수도권 vs 지방

2025년부터 대출규제는 지역별로 차등 적용됩니다.
수도권 및 규제지역은 강력한 규제, 지방 비규제지역은 상대적으로 유연한 조건이 적용됩니다.

수도권·규제지역

주담대 한도: 6억 원
다주택자 대출 불가
생애최초 LTV 70%로 제한 + 6개월 내 전입 의무
대출 만기: 30년 이내 제한

지방 비규제지역

대출 한도 제한 없음
전입 의무 없음
전세대출 규제 미적용 (보증비율 90% 유지)

전세대출 및 갭투자 제한 강화

전세대출 보증비율 90% → 80%로 하향 조정
소유권 이전 목적의 전세대출: 전면 제한
보증기관 심사 강화, 일부 상품은 DSR 계산 포함
수도권은 전세→매매 연계 대출 사실상 차단

정책대출(디딤돌, 버팀목) 한도 축소

대상 유형	기존 한도	축소 후 한도
일반형	2.5억	2억
생애최초	3억	2.4억
신혼부부	4억	3.2억
신생아 특례	5억	4억

LTV 70% 유지
전입 의무 조건 적용

요약정리 : 조건 비교표

항목	수도권·규제지역	지방(비규제지역)
주담대 한도	최대 6억 원	한도 없음
다주택자 주담대	금지	일부 허용 가능
생애최초 LTV	70%, 전입 의무	80%, 전입 의무 없음
전세대출 보증비율	80%	90% 유지
정책대출 한도	축소 (2억~4억)	전국 동일 기준
DSR 적용 범위	확대 적용 (3단계 예정)	일부 적용 가능성

결론

2025년 부동산 대출 규제는 실수요자 위주 대출 허용을 명확히 하고 있으며, 투자 목적 대출은 전면 제한되는 방향으로 정비되고 있습니다. 특히 수도권과 규제지역의 대출 문턱은 높아졌으며, 전세자금대출조차 보증비율이 축소되는 등 실수요 기준이 강화되고 있습니다. 대출을 계획하고 있다면, 반드시 자신의 지역, 대출 목적, 소득 대비 DSR을 기준으로 금융기관 및 정부 공고를 참고하여 계획을 세우시기 바랍니다.